激增的失业率对美国房市的影响

-----地产专家胡蕾

在过去的两周中，有一千万美国人被迫失业。预计5月8日宣布的下一次失业率将达到两位数。由于健康危机使经济陷入停顿，许多人感到了个人金融危机。圣路易斯联邦储备银行行长詹姆斯·布拉德（James Bullard）解释说，政府正在设法寻找方法来帮助那些失去工作的人以及被迫关闭的公司（例如：您附近的餐馆）。他在最近的一次采访中说：

“在第二季度关闭部分美国经济的决定是一个有计划有组织的行动。总体目标是把每个人，家庭和企业都当做是国家完整大策略的一部分。”

这看起来是有计划有承诺和有前途的，但我们仍然不确定最近失业的人何时能够重返工作岗位。
另一个问题：如果人们不能买房，对美国经济的破坏将有多严重？

一个新的担忧是，大量的美国人失业是否会导致住宅房地产市场崩溃，进而给经济带来更大压力，并导致更多的失业。因为住房行业是美国整体经济的重要组成部分。

哈佛大学住房研究联合中心常务董事克里斯·赫伯特（Chris Herbert）在题为《应对Covid-19大流行》的帖子中谈到了这场危机将给我们国家造成的损失，他解释说：“住房是每个人福祉的基础。而且，由于美国近五分之一的国内生产总值（GDP）来自与住房相关的消费，住房对我们全面的经济繁荣也至关重要。”

过去失业率如何影响房屋销售？

普遍认为失业率与房屋销售之间存在直接的关系是符合这样的逻辑的：随着失业率上升，房屋销售将下降，而当失业率下降时，房屋销售将上升。

但是，回顾一下对近三十年的研究并未显示出这种直接关系，如下图所示。蓝色和灰色的条表示房屋销售，而黄色的线是失业率。看一下数字1到4：

数字1 波段1992年至1993年期间，失业率在上升，而房屋销售却在增加。
数字2 波段 2001年至2003年期间，失业率上升，房屋销售增加。
数字3 波段 2007年至2010年期间，失业率上升，房屋销售大幅下降。
数字4 波段 2015-2019年间，失业率持续下降，房屋销售保持相对平稳。
   
失业率对房屋销售的影响似乎没有我们想象的那么强烈。

这次会是个例外吗？
是的。毫无疑问，美国近一百年来从未如此迅速地失业。它有多糟？高盛（Goldman Sachs）预测，到2020年第三季度，失业率将达到15％，到今年第四季度将保持在个位数的水平，然后到2021年第四季度再次降到6％。对于住房行业而言，这不是理想的选择，但是仍然可在可控范围内。
这与其他金融危机相比如何？
有些人认为这将使人联想起大萧条。仅从失业率的角度来看（本文唯一要解决的问题），它无法进行比较。因为这次的失业是政府为控制疫情采取的主动措施--主动关停造成的主动失业，而不是像前几次是经济危机导致的被动失业。前几次的失业率的数字是从低到高，越来越严重，而这次的数字则是从高处递减逐渐向好。是有计划的，可控制的。

下图是大萧条，大衰退和本次预计的失业率的对比图表

 总结

我向您提供了我所了解的事实,今年的房地产市场将面临挑战。但是，在为失业者提供帮助的同时，在解决健康问题后我们将寻求经济的快速复苏，从长远来看，房地产行业应该会很好，尤其在滥发救灾钞票的情况下有较好的抗通胀预期。投资需谨慎，选择正确的物业很重要，与您信任的经纪人合作，一起制定疫情下的购房策略更为重要。请谨慎投资并注意安全。

本文由大西雅图地区房地产经纪人胡蕾提供(联系电话（253）670-9188)

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 责任编辑： 陈妮娜